小区会所归谁所有 | 稼轩实务
摄影 | 高宇
作者 | 施效梅
所谓“小区会所”是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。因此，通常所讨论的小区会所的权属其实是指小区会所所在商业配套用房的权属问题。近年来，业主维权的意识越来越强，维权的范围也越来越广，出现了很多会所权属之争的诉讼。为此，我们未雨绸缪，就此问题进行研究。结合我国房地产市场的现状及域外法律经验，会所的权属判断可依据“法定优先、尊重约定、综合判断”的原则予以处理：
一、会所中属于小区公共场所、公用设施及物业服务用房的部分，属于业主共有。
《物业法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
对所谓的“共有部分”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进行了补充规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
此外，《物权法》第七十三条列举式的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
据此，可以确定的是，会所中若存在物业服务用房，则该房屋属业主共有。其次，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》中“居住用地”中的“服务设施用地”的范围表述为“住区主要公共设施和服务设施用地，包括幼托、文化体育设施、商业金融、社区卫生服务站、公用设施等用地，不包括中小学用地”。可见，会所这一商业、娱乐、文体场所并不属于“公用设施”。
至于会所是否属于业主共有的“其他公共场所”， 值得一提的是，2005年7月《物权法（草案）》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。 会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但最终由于全国人大法律委员会研究认为“从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有” ，就此删去了《物权法》中关于会所权属的规定，因此从该立法思维来看，不宜简单的将会所归入属于业主共有的“其他公共场所”。
二、法律未明确规定的会所部分，按照商品房买卖合同约定确定权属。
对于会所中未有法律明确规定权属的部分，遵从商品房买卖合同中对其权属的约定，这一观点在学术和司法实践中均得到了多数支持，因为这体现了私法领域的一个重要的原则——意思自治原则。2003年上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》（沪房地资市（2003）230号）第二条就明确规定：“会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”
三、没有规定也没有约定的情况下，应对会所产权归属进行综合判断。
（1）是否具有公共性
《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》认为《物权法》第七十三条中关于业主共有部分的规定遵循了“当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有”的法律原则。就此推知，当会所在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途上也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性时，其应属业主共有。
（2）规划项目类型
根据《商品住宅价格管理暂行办法》第六条之规定，非住宅小区级的公共建筑建设费用及住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不计入商品住宅价格。同时，结合《物权法》第七十三条审查开发商在规划报建时是否将会所作为公共场所，若是则应属业主共有。
（3）是否计入公摊
商品房买卖是指开发商将房屋销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。根据住房建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中第5条及第8条之规定，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此，可根据小区房屋测绘报告判断会所面积是否计入公摊，若计入公摊则会所应属业主共有。
（4）是否单独取得房屋权属证书
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”
同时，《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”因此，若开发商取得会所的房屋权属证书，则说明经房屋登记机构审查相关登记材料，会所不属于全体业主共有的公共场所而属专有部分，此时会所亦不属业主共有部分。
参考判例：
1、(2015)鄂武汉中民终字第00052号 武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会与武汉乾策商贸有限责任公司、武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司所有权确认纠纷案
2、(2011)沪一中民二(民)终字第1129号 上海市松江区某业主委员会诉上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
3、(2014)东二法朗民一初字第1083号 东莞市大朗镇海杨城业主委员会与东莞市大朗镇房地产开发公司、东莞市海杨城物业有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
4、(2015)苏民终字第00568号 南京市左邻右里家园业主委员会与南京中浙房地产开发有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书
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给予我研究动力的上实城开文佩女士，
以及提供关键书籍供我解惑的稼轩任海律师。
施效梅 陕西稼轩律师事务所